Una auditoría ESG mide el desempeño real del edificio y te dice dónde está perdiendo valor. No es una auditoría energética con otro nombre: la energética mide consumo y propone medidas de ahorro; la ESG añade agua, residuos, materiales, riesgos climáticos físicos, salud y confort de los ocupantes, accesibilidad y gobernanza de la gestión. Son los criterios por los que te va a evaluar un inversor, no solo la factura de la luz.

Lo que recibes es un informe de desempeño con indicadores comparables frente a activos del mismo uso y mercado, y un plan de mejora ordenado por coste, ahorro estimado y plazo, separando lo que se hace sin obra de lo que exige intervención. En una compraventa el entregable es distinto: cuantificamos el capex de adecuación y los riesgos que deben bajar al precio o a las garantías.

• Due Diligence ESG
• Plan de acción para la implementación de los criterios ESG

Si además tienes que reportar todo esto, continúa en reporting CSRD, SFDR y Taxonomía.

La certificación no la elige el gusto del propietario: la elige quién va a leer el informe. Un fondo nórdico, un inquilino tecnológico y una entidad financiera española no valoran lo mismo, y esa conversación es la primera que tenemos contigo.

LEED, del USGBC y verificado por GBCI, es el estándar que piden los inversores internacionales en oficinas y logística; se puntúa sobre 110 y da Certificado, Plata, Oro o Platino a partir de 40, 50, 60 y 80 puntos. BREEAM, del BRE, va de Aprobado a Excepcional, y su esquema En Uso está pensado exactamente para activos en explotación y carteras que necesitan certificar mucho y rápido. VERDE, de GBCe, otorga de una a cinco hojas y evalúa el impacto ambiental por análisis de ciclo de vida, con el peso puesto en el mercado español. DGNB es la referencia para capital alemán y austríaco, y Passivhaus para usos con demanda de climatización muy exigente.

INERIA es LEED Proven Provider en la categoría BD+C, reconocimiento de GBCI a los consultores con historial de expedientes de calidad. En la práctica significa que nuestros expedientes llegan a revisión con menos comentarios y el proceso se acorta.

• Consultoría para certificación LEED
• Asesoría para certificación BREEAM
• Consultoría para certificación VERDE
• Consultoría para certificación DGNB
• Consultoría para certificación Passivhaus
• Consultoría del certificado AENOR de edificios sostenibles
• Desarrollos de esquemas privados de sostenibilidad

Aquí no se evalúa el edificio: se evalúa a las personas que lo usan. Es la certificación que pide un ocupante que compite por talento, y la que más se nota en la renovación de un contrato de arrendamiento.

WELL, del IWBI, organiza su versión v2 en diez conceptos —aire, agua, alimentación, luz, movimiento, confort térmico, sonido, materiales, mente y comunidad— y da Bronce, Plata, Oro o Platino. Lo que lo diferencia de casi todo lo demás: parte de los requisitos se comprueban midiendo en el edificio terminado, no revisando papeles, así que las decisiones hay que tomarlas en diseño. Fitwel, del Center for Active Design, es más ligero, se resuelve con datos de gestión y otorga de una a tres estrellas: es la vía razonable cuando quieres acreditar bienestar en una cartera entera sin abrir obra.

• Consultoría para certificación WELL Building Standard
• Consultoría para certificación Fitwel

Si tu empresa supera los umbrales de gran empresa, la auditoría energética no es una mejora voluntaria: es una obligación con plazo. El Real Decreto 56/2016 sigue siendo la norma nacional de referencia y obliga a auditar cada cuatro años, cubriendo al menos el 85 % del consumo energético total de tus instalaciones en España, a las empresas que durante dos ejercicios consecutivos superen 250 empleados, o 50 M€ de volumen de negocio junto con 43 M€ de balance.

Lo que viene detrás cambia el criterio: el artículo 11 de la Directiva (UE) 2023/1791 deja de mirar la plantilla y mira el consumo. Auditoría para quien supere 10 TJ al año de media trienal, con primera auditoría a más tardar el 11 de octubre de 2026, y sistema de gestión de la energía para quien supere 85 TJ, con plazo hasta el 11 de octubre de 2027. España todavía no lo ha traspuesto, así que la norma aplicable sigue siendo el RD 56/2016, pero el umbral que te va a afectar mañana ya está publicado y conviene dimensionar hoy en qué lado caes.

La modelización energética es la herramienta con la que se decide antes de gastar: simula el comportamiento del edificio hora a hora y permite comparar alternativas de envolvente, instalaciones y control con una cifra de consumo delante, además de sostener los créditos de energía de LEED.

• Modelizaciones energéticas
• Auditorías energéticas

Un edificio inteligente se certifica por dos cosas distintas: la infraestructura que tiene y el uso que permite. Las dos las evalúa WiredScore, y las dos van de Certificado a Platino.

WiredScore mide la conectividad digital: capacidad y redundancia de las acometidas de telecomunicaciones, número de operadores, resiliencia de las verticales y cobertura móvil en el interior. Es el sello que un inquilino tecnológico mira antes de firmar. SmartScore evalúa la otra mitad: qué hacen los sistemas del edificio con esa infraestructura y qué experiencia recibe el usuario. La monitorización continua es lo que sostiene ambas: sin datos en explotación, la mejora que prometió el proyecto no se puede demostrar ni mantener.

• Consultoría para certificación WiredScore
• Consultoría para certificación SmartScore
• Continuous monitoring

El clima entra en la valoración de un activo por dos puertas: lo que el edificio emite y lo que el clima le va a hacer al edificio. Son dos trabajos distintos y se piden por separado.

En mitigación calculamos la huella de carbono de alcances 1, 2 y 3 y el carbono embebido —el de los materiales y la construcción, que en obra nueva ya pesa más que el operativo a lo largo de la vida del edificio— y a partir de ahí construimos la ruta de descarbonización con hitos intermedios, no solo un objetivo de Net Zero a treinta años.

En adaptación hacemos el análisis de riesgos climáticos físicos del activo: qué amenazas le aplican por su emplazamiento y su uso, con qué escenarios y en qué horizontes, y qué medidas reducen la exposición. Este análisis no es opcional si el activo aspira a alinearse con la Taxonomía de la UE, porque el criterio de no causar un perjuicio significativo a la adaptación lo exige expresamente, y es también lo que pide el ESRS E1 cuando toca hablar de resiliencia climática.

• Mitigación Climática: Net Zero / Huella de carbono y carbono embebido.
• Adaptación Climática: Resiliencia climática / Análisis de riesgos climáticos.

Esta es la parte que decide si el edificio se comporta como prometió el proyecto. Un activo certificado que rinde por debajo de su diseño pierde el argumento entero.

El commissioning es el proceso de verificar que las instalaciones se han ejecutado, ajustado y entregado según los requisitos del propietario, y es la razón principal por la que un edificio nuevo consume más de lo previsto cuando se salta: LEED lo exige como prerrequisito, no como crédito opcional. El project monitoring es la misma lógica aplicada a quien pone el dinero: seguimiento técnico independiente del avance de obra para el financiador o el inversor. Y la due diligence técnica es lo que se hace antes de comprar, cuando el precio todavía se puede mover.

Por debajo están las tres medidas que más determinan si un espacio se puede usar: acústica, confort térmico e iluminación. Son también los capítulos donde WELL y BREEAM reparten más puntos por menos coste, si se resuelven en diseño.

• Due diligence
• Commissioning
• Acoustic performance
• Thermal comfort
• Lighting performance
• Project monitoring